Podstawowym aktem prawnym dotyczącym świadectw charakterystyki energetycznej jest ustawa z dnia 19 września 2007 r o zmianie ustawy Prawo Budowlane (Dz.U.191, poz.1373). Ustawa wprowadza obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, podaje rodzaje budynków w stosunku do których ten obowiązek się stawia, a także określa kto może sporządzać świadectwa.
Sporządzenie świadectwa powinien zapewnić właściciel budynku. Świadectwo powinno być udostępnione nabywcy lub najemcy budynku lub lokalu przy oddaniu budynku do użytkowania, przy sprzedaży i wynajmowaniu nowemu najemcy.
Sporządzanie świadectw charakterystyki energetycznej obowiązuje od dnia 1 stycznia 2009 r.
Ustawa ustala, że minister właściwy do spraw budownictwa wydaje:
- Rozporządzenie w sprawie sposobu przeprowadzenia i zakresu programowego szkolenia i egzaminu oraz wysokości opłat za szkolenie i egzamin.
- Rozporządzenie w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego oraz sposobu sporządzania świadectw.
Przepisy wprowadzające obowiązek wykonywania świadectwa energetycznego stanowią część art.5 Prawa Budowlanego, w związku z czym ich nieprzestrzeganie (nie wykonanie świadectwa lub wykonanie niezgodne z przepisami ustawy) podlega karze grzywny zgodnie z art. 93 pkt.1.
Jako zabezpieczenie przed nierzetelnym sporządzaniem świadectw w ustawie stwierdza się, że świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny o rękojmi za wady.
Ten przepis powoduje, że w przypadku stwierdzenia, że świadectwo przedstawione nabywcy lub najemcy zawiera nieprawdziwe informacje o wielkości zużycia energii – właściciel sprzedający lub wynajmujący budynek lub lokal może być zmuszony do zwrotu części pobranej zapłaty lub do obniżenia wysokości czynszu ustalonej w umowie. Dalszą konsekwencją może być dochodzenie od autora nieprawidłowo opracowanego świadectwa pokrycia strat poniesionych przez właściciela na drodze sądowej.
Jakich budynków dotyczy obowiązek sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej?
Od 1 stycznia 2009 r. świadectwa charakterystyki będą obowiązkowe dla każdego budynku oddawanego do użytkowania oraz budynku podlegającemu zbyciu lub najmowi, a także w przypadku, gdy w wyniku przebudowy lub remontu budynku uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna.
Przepisów tych nie stosuje się jedynie do budynków:
- podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
- używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej;
- przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata;
- niemieszkalnych służących gospodarce rolnej;
- przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/(m2rok);
- mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
- wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2.
Zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 7 ustawy – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 Nr 156 poz. 1118 z późn. zm.) inwestor jest obowiązany pozyskać świadectwo charakterystyki energetycznej budynku i dołączyć je do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie wraz z innymi wymaganymi dokumentami.
Zgodnie z art. 5 ust. 4 i 5 ustawy w przypadku budynku z lokalami mieszkalnymi lub częściami budynku stanowiących samodzielną całość techniczno-użytkową, przed wydaniem lokalu mieszkalnego lub takiej części budynku osobie trzeciej, sporządza się świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu mieszkalnego lub części budynku, przy czym w przypadku budynków ze wspólną instalacją ogrzewczą świadectwo charakterystyki energetycznej, sporządza się wyłącznie dla budynku.
W przypadku gdy budynek lub lokal mieszkalny podlega zbyciu lub wynajmowi to zgodnie z art. 63a ust. 1 i 2 odpowiednio nabywcy lub najemcy powinno być udostępnione świadectwo charakterystyki energetycznej, o ile jest ono wymagane przepisami ustawy. Z uwagi na to, iż nie przewidziano sankcji karnej w przypadku braku przedłożenia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, to czy świadectwo charakterystyki energetycznej będzie udostępnione czy też nie, w praktyce zadecydują relacje rynkowe a nie przymus administracyjny.